부동산 담보부 채권의 유동화 방안


1. 머 리 말

IMF 금융위기 과정에서 국내 금융기관들은 막대한 부실채권을 떠안고 일부는 시장에서 퇴출 당하는 상황이 벌어졌다. 최근의 대우 사태로 인하여 이러한 상황은 좀처럼 개선되지 않고 있다. 이에 따라 금융기관들은 BIS 비율을 개선하기 위하여 부실채권의 상당 물량을 성업공사(현 자산관리공사)에 매각하는 한편 자체적으로 부실채권을 처분하거나 자산유동화(asset-backed securitization; ABS)하는 방안을 강구하고 있다.

그런데 이들 부실채권은 대부분 부동산을 담보로 하고 있는 바, 채권을 양도할 때에는 저당권도 함께 이전해야 하므로(민법 361조; 저당권의 부종성) 부실채권을 유동화하기 위해서는 부동산 물권도 동시에 유동화하여야 하는 문제가 발생한다. 본고는 한국기업평가(주)의 [기업평가] 1999년 8월호에 소개된 Fitch IBCA의 '부동산 담보부 부실채권 평가' 가이드를 토대로 국내 채권금융기관들이 부동산 담보부 부실채권을 유동화함에 있어 유의해야 할 점을 알아보기로 한다.

2. 不實資産 流動化의 特殊性

부동산 담보부 부실채권(non-performing loan)을 유동화하는 것은 유동화 대상자산의 평가나 구조화(structuring)에 있어서 일반 저당채권을 유동화하는 것과는 사뭇 다르다. 무엇보다도 정상적인 현금흐름(cash flow)을 예측할 수 없으므로 정확한 통계자료에 입각하여 현금흐름의 예상 및 추가 부실화의 가능성을 분석할 필요가 있다. 이 경우에는 다양한 상황별로 스트레스가 주어지는 시나리오를 설정하여 각각의 신용등급에 따른 예상손실을 산출한 다음 대출채권의 종류와 특성에 따라 선순위-후순위채(senior- subordinated debt)의 비중을 결정하여야 할 것이다.

또한 초과 현금흐름이 있는 경우에는 선순위채의 원리금 상환에 충당하고, 부실자산의 관리·처분에 관한 특별 노하우를 가진 자산관리자(servicer)를 기용하는 것도 중요하다.

회사정리 또는 화의채권의 경우도 이와 크게 다르지 않다. 비록 도산 위기에 처한 채무자가 회사정리 또는 화의 절차를 통하여 법원이 인가한 원리금 상환계획을 마련[rescheduling]하여 파산 위기를 모면하였다고 하지만 채권은행으로서는 원리금의 회수가 확실하지도 않고 법률비용이 늘어날 뿐만 아니라 채권회수기간이 장기화되어 오히려 자산가치가 하락하는 경우도 많기 때문이다.

3. 資産價値의 評價

부동산 담보부 채권의 평가에 있어서는 부동산의 담보가치와 현금흐름을 비교 분석하게 된다. 후자의 경우 부동산 담보부 채권의 연간 상환액과 담보물의 특징과 장래 예상되는 수입을 감안한 경상수입(regular income)의 낮은 쪽을 현금흐름으로 간주한다. 부동산에 대하여 감정을 하지만 저당권 실행과정에서 그대로 실현되는 경우는 드물다.

선순위 저당권(first priority mortgage)을 취득한 경우 채권은행은 저당권을 실행하고 그 채권을 회수할 수 있는데, 경매를 통하여 얼마나 회수할 수 있는지는 부동산 경기 및 경매 참가자의 관심도 등 우연하고도 투기적인 요소에 의해 크게 좌우된다. 그러므로 자산유동화에 있어서는 우선적으로 장래의 현금흐름 예측을 토대로 부동산 담보부 채권의 가치를 평가해야 할 것이다. 현금흐름에 관한 데이터를 구할 수 없는 경우에는 일반적인 할인율을 적용하여 현금흐름을 추정할 수 있다.

4. 資産實査의 방법

일반적으로 무담보 채권(unsecured claims)의 회수가능성은 매우 낮은 것이 사실이다. 따라서 부실자산의 실사(due diligence investigation)에 임하여서는 현 시점에서 무담보 채권을 강제로 매각한다고 가정하고 회수비율을 보수적으로 책정하여야 할 것이다. 그러나 공장 부지 및 건물, 상가, 주택 등 부동산이 담보로 설정되어 있는 경우에는 담보권을 실행할 수 있으므로 그 회수비율은 현저히 증가한다.

부동산 담보부 채권(claims secured by mortgage)의 경우 담보물건으로부터 현금흐름이 있는지 여부에 따라 그 평가방법이 달라진다. 현금흐름에 관한 데이터가 비교적 충분하다면 현금흐름 분석방법에 의하여 당해 자산을 담보로 유동화가 가능한 금액을 산정할 수 있다(cash flow approach). 그러나 현금흐름에 관한 데이터를 입수할 수 없다거나 저당권을 실행할 수밖에 없다면 경매를 통하여 회수할 수 있는 금액을 파악하여야 할 것이다(liquidation approach).

부동산 담보부 부실채권의 유동화시 점검 사항

   ○ 자산의 내용
      - 물건의 종류 및 위치, 담보가액, 담보권의 순위, 소유권·
        임차권·여타 담보권자와의 관계, 임대차계약의 주요 조건
      - 저당채권의 원리금 상환조건, 연체금액, 담보비율, 채무불이행의 원인
   ○ 현금흐름에 관한 통계자료
      - 담보물건별 과거의 통계수치 및 현금흐름의 예측치
      - 수선유지비, 조세공과금, 중개수수료 등 각종 경비 및 지출 예상액 
   ○ 부동산 조사보고서
      - 물건의 현황 보고서, 감정평가서
      - 부동산시장 조사보고서
      - 주변환경(오염물질 배출 등) 조사보고서
   ○ 자산관리자에 관한 정보
      - 경영방침, 주주 및 경영진, 인원, 재무상황, 과거 실적, 정보관리능력,
        법률문제 처리능력
가. 淸算 接近法
대상자산에 대하여 저당권을 실행하기로 하였다면 과거 및 현재의 믿을 만한 통계자료를 가지고 현지에서 경매를 통하여 회수할 수 있는 자산가치를 평가할 수 있다. 당초의 대출금액, 연체 또는 미납금액, 경매비용, 동일지역의 평균경락률, 법률관계의 복잡성, 제3자앞 처분 가능성, 채권회수 시기(timing) 등을 고려하게 된다. 부실자산의 경우 부채 탕감(채무의 면제)이 불가피할 수 있으며 경매신청을 포함한 채권회수 전략, 법적 절차도 검토하여야 한다.

회수금액의 증감에 영향을 미칠 수 있는 자산관리자의 부실자산의 관리·처분에 관한 특별한 노하우, 부동산관련 법령의 주요 내용, 경매절차의 법적 구조와 이의제기 가능성에 대해서도 고려하여야 한다. 자산관리자가 담보물의 신속한 정리·처분에 노력을 기울이도록 인센티브가 부여된 보수체계를 채택하는 것도 중요하다.

나. 현금흐름 接近法
당해 자산에서 수익이 경상적으로 발생하는 경우에는 현금흐름을 분석하는 기법이 유용하다. 대출금의 원리금 상환현황, 담보물의 위치, 임대차 현황, 부동산시장 동향, 건물의 노후화 정도 기타 담보가치의 변동 등 상세한 데이터를 파악해 두어야 한다. 담보물건에서 창출되는 수입의 감소가 예상되는 경우에는 보다 엄격한 스트레스 분석을 적용한다.

현금흐름 분석에서는 현재의 수입 수준을 유지하기 위한 각종 수선유지비용, 조세공과금, 중개수수료 등 경상수익에서 공제되는 비용도 고려하여야 한다. 실정법규 위반에 따른 범칙금, 과거에 집행하였어야 할 수선비 등 일시적으로 지출되는 비용은 자금부담이 일시에 몰리지 않도록 준비금 계정을 설정하여 해결하도록 한다. 저당권 실행에 따른 경매비용은 유동화증권 발행자가 부담하는 것이 보통이다.

다. 현금흐름에 관한 데이터가 없는 경우
현금흐름에 관한 데이터를 확보할 수 없는 경우에는 대상물건의 평가액에 할인율을 적용하여 임대료 수입을 예측한다. 할인율은 부동산시장의 수익률은 수시로 바뀌게 마련이므로 일정한 투자수익률을 가정하는 것이 좋다.

5. 流動化 可能金額의 책정

일반적으로 유동화 가능금액은 대상자산 취득가액의 120%와 담보물건 평가액의 80% 중 낮은 것을 기준으로 정한다. 만일 이를 상회하여 유동화증권을 발행한다면 별도의 준비금을 설정하지 않는 한 신용평가회사로부터 정상적인 투자등급을 받기 어려울 것이다.

유동화 가능금액이 취득금액의 120%를 상회하는 것은 다음과 같은 경우에 한하게 될 것이다.
- 담보물건이 스트레스 테스트 등을 적용하여 적절하게 보수적으로 평가되었을 것
- 자산관리자에게 광범위한 재량권이 부여되거나, 조기회수·회수극대화를 위한 인센티브가 있을 것. 자산관리자가 유동화전문회사(SPV)에 출자하는 것도 인센티브로서 효과적이다.
- 담보물건의 관리인이나 자산관리자에게 당해 자산의 관리·처분에 관한 특별한 노하우(track record knowhow)가 있을 것
- 현재의 부동산 시황에 비추어 해당 물건이 특별히 유리한 사정이 있을 것

6. 不實資産의 관리

가. 超過 현금흐름
대상자산에서 창출되는 현금흐름이란 수익(원리금 상환, 자산관리자가 압류한 자산에서 나오는 수익, 담보물건의 처분대금 등)에서 비용(잔존채무의 원리금 지급, 수선유지비, 자산관리자 수수료, 조세공과금, 중개수수료 등)을 공제한 것을 말한다. 부실자산에서 나오는 모든 현금흐름은 유동화증권의 만기까지 우선적으로 증권투자자에게 지급되어야 하며 자산보유자에게 지급되는 일은 없어야 한다.

나. 流動化證券의 상환
부동산 담보부 부실채권을 유동화하면서 선순위-후순위채 또는 투자등급-투기등급의 채권을 발행한 경우 대상자산에서 창출되는 현금흐름은 우선적으로 선순위채, 투자등급 채권의 원리금 상환에 충당되어야 한다. 후순위채, 투자등급 미만의 채권은 발행자의 채무상환능력이 부족할 경우 원리금 지급이 유예되는 것도 감수하여야 할 것이다.

다. 對象資産의 처분
유동화증권의 원리금을 최종 상환하기 위해서는 대상자산을 처분해야 하는 경우가 종종 발생한다. 이 경우 담보물건을 처분하기가 쉽지 않더라도 시장가격을 밑도는 가격으로 처분하는 것을 방지하기 위해서는 사전에 최저가격을 설정하거나, 자산관리자가 팔리기 쉬운 자산만 처분하고 수수료를 청구하지 못하도록 대상자산을 패키지로 처분하는 것을 의무화할 필요가 있다.

라. 準備金의 설정 및 流動性의 확보
현금흐름이 안정적이지 못한 부실자산의 유동화에 있어서는 항시 유동성 부족이 문제된다. 그러므로 유동화증권의 발행과 동시에 증권투자자에 대한 이자지급, 조세공과금·수선유지비 지급 등에 충당하기 위한 준비금을 설정하여야 한다.
이와 아울러 부실자산에서 나오는 현금흐름이 유동화증권 원리금 상환에 부족한 경우에 대비하여 유동성보강을 위한 거래 은행의 크레딧 라인 설정 등 대책을 마련해두어야 한다.